با راهاندازی رسمی «سامانه ثبت ادعای مالکیت املاک»،تمام افرادی که املاک یا اراضی آنها فاقد سند رسمی و دارای سند عادی قولنامهای است، ۲ سال فرصت دارند تا مدارک خود را در سامانه بارگذاری و برای دریافت سند تکبرگ اقدام کنند؛ طرحی بزرگ که گرچه نویدبخش پایان پروندههای کلان کلاهبرداری است، اما در صورت عدم مدیریت درست، میتواند چالشهای حقوقی و اجرایی فراوانی برای شهروندان عادی به همراه داشته باشد.
در حال حاضر اجرای رسمی سامانه در گام نخست برای اسناد حدنگاری صادره از سال ۱۳۹۶ به بعد آغاز شده و درباره سایر املاک نیز در مراحل بعدی تصمیمگیری و اطلاعرسانی خواهد شد.
طرح ثبت ادعای مالکیت
ساغر نام سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی است که از اول خرداد ۱۴۰۵ از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راهاندازی شده است. بر این اساس، هر شهروند ایرانی که ملکی را در تصرف یا اختیار دارد و نسبت به آن ادعایی دارد، از اول خرداد ۱۴۰۵ به مدت دو سال یعنی تا اول خرداد ۱۴۰۷ فرصت دارد ادعای خود را در سامانه ثبت کند تا از تضییع حقوق قانونی خود جلوگیری نمایند.
این بازه زمانی شامل افرادی میشود که ملک آنها سند مالکیت ندارد یا سند آن به نام شخص مدعی نیست. در حال حاضر این سامانه برای اسناد مالکیت حدنگاری یا اسنادی که مختصات دقیق آنها روی نقشههای رسمی کشور، ثبت شدهاند، راهاندازی شده است که از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شده باشند. به این معنا که اگر شخصی نسبت به عین یا منافع ملکی که سند آن در این بازه زمانی صادر شده ادعایی داشته باشد، از اول خرداد ۱۴۰۵ به مدت دو سال فرصت دارد ادعای خود را در سامانه ثبت کند و پس از ثبت دو سال دیگر مهلت خواهد داشت تا اقدامات قانونی لازم را انجام دهد، البته افرادی که نسبت به ملکی ادعا دارند، اما مشمول این بازه زمانی نیستند نیز میتوانند ادعای خود را ثبت کنند، اما مهلت دو ساله انقضا صرفاً برای املاکی است که دارای سند حدنگاری از ابتدای سال ۱۳۹۶ به بعد هستند. به طور مثال اگر شخصی ملکی را با قولنامه عادی خریداری کرده که سند مالکیت حدنگاری زردرنگ آن ملک در سال ۱۴۰۲ صادر شده، اما فروشنده از انتقال رسمی ملک خودداری کند، خریدار باید ابتدا ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کرده و سپس با دریافت گواهی از سامانه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح و پیگیری کند.
هدف از اجرای طرح ثبت سند
بر اساس آمارهای رسمی معاونت حقوقی و معاونت املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون ملک و زمین در کشور با اسناد قولنامهای و عادی معامله شدهاند که سند رسمی مالکیت ندارند. در مقابل، کل اسناد مالکیت رسمی ثبت شده در کشور بالغ بر ۴۰,۲۲۵,۲۱۹ فقره گزارش شده است.
این آمار نشان دهنده حجم عظیم معاملات در «اقتصاد سایه» اسناد عادی است. از طرفی، حدود ۴۰ درصد پروندههای ورودی دستگاه قضایی مربوط به اختلافات ناشی از اسناد عادی و معاملات قولنامهای است.
حتی بانکها هم با چالشهای فروشهای قولنامهای درگیر هستند. به عنوان مثال بانکها، در مواردی در قراردادهای مشارکتهای ساخت، ملکی را در رهن میگیرند که بیشتر به صورت قولنامهای به چندین نفر فروخته شده و با عدم پرداخت بدهی، بانک به جای بدهکار اصلی که وام را دریافت کرده با ساکنینی مواجه میشد که ملک را قولنامهای خریداری کرده بودند.
به این ترتیب، سالهاست که وجود «اسناد عادی» یا همان قولنامههای دستی، بزرگترین پاشنه آشیل نظام قضایی و ثبتی ایران بوده است. بخش عمدهای از پروندههای دادگاهها به نزاعهای ملکی، فروش یک ملک به چند نفر و زمینخواری اختصاص دارد. این طرح با هدف اعتبارسنجی اراضی، هویتبخشی به مالکیتهای خرد و شفافسازی بانک اطلاعاتی املاک کشور کلید خورده است.
ساماندهی اسناد عادی و کاهش اختلافات و دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی از مهمترین اهداف راهاندازی سامانه ثبت ادعا و ایجاد زمینه تثبیت مالکیت رسمی در کشور اعلام شده است.
هشدارهایی که باید بدانیم
به گفته رییس سازمان ثبت اسناد از ۳ تیر ۱۴۰۳، معاملات با سند عادی، فاقد اعتبار حقوقی بوده و دادگاه ها این اسناد را نمیپذیرند. این بدان معناست که اسناد عادی تنظیم شده پس از این تاریخ از حیث اعتبار قضایی بی ارزش هستند.
از این پس، خریداران املاک باید اکیدا از انجام معاملات با سند عادی یا قولنامه دستی خودداری کرده و صرفا بر اساس اسناد رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی، اقدام به خرید و فروش نمایند؛ در غیر این صورت، با خطرات حقوقی جبران ناپذیری مواجه خواهند شد.
عدم ثبت ادعا در مهلت مقرر قانونی، به معنای از دست رفتن کامل امکان استماع ادعا در مراجع قانونی خواهد بود. به عبارت صریح تر، اگر دارنده قولنامه یا سند عادی، ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نکند، دیگر هیچ دادگاه یا مرجع اداری دعوای او را نپذیرفته و ادعای او «مسموع نخواهد بود».
مقامات رسمی هشدار داده اند که ثبت ادعاهای غیرواقعی در سامانه ثبت ادعای مالکیت، مستوجب جریمه نقدی معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک خواهد بود. بنابراین متقاضیان باید صرفا نسبت به املاکی که واقعا ادعای مالکیت دارند اقدام نمایند.
صرفا درج ادعا در سامانه، منجر به صدور سند مالکیت نمیشود و مدعی مالکیت ملک، دو سال وقت دارد تا پس از احراز مالکیت و طی تشریفات قانونی، سند مالکیت را صادر کند. به این ترتیب، مطابق قانون، افرادی که نسبت به املاک دارای سند رسمی ادعایی دارند، باید در مهلت مقرر ادعای خود را ثبت و سپس برای تعیین تکلیف قانونی آن اقدام کنند.
در مرحله فعلی و بر اساس ابلاغ قوه قضاییه، مهلت قانونی دو ساله تنها برای املاکی آغاز شده است که دارای سند مالکیت حدنگاری بوده و تاریخ صدور سند آنها از اول فروردین سال ۱۳۹۶ به بعد باشد.به عنوان مثال اگر ملکی دارای سند رسمی است و مالک آن در سال ۱۳۹۷ سند مالکیت دریافت کرده، اما این ملک بعداً با یک قولنامه عادی به شخص دیگری واگذار شده و انتقال رسمی سند انجام نشده، خریدار میتواند از طریق سامانه ثبت ادعا، ادعای خود را ثبت و فرآیند قانونی لازم را برای تثبیت مالکیت دنبال کند.
با توجه به اینکه دفاتر کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی نیز راهاندازی میشود تا افرادی که امکان ثبت ادعا یا پیگیری مراحل قانونی را ندارند، بتوانند از خدمات این دفاتر استفاده کنند، توجه به تبلیغات افراد سودجو که در ازای دریافت مبالغی، قول ثبت ادعا در سامانه یا پیگری برای صدور سند ملکی را میدهند، موضوعیت ندارد.
کارشناسان همچنین توصیه میکنند مردم از مراجعه به افراد غیرمتخصص و واسطههایی که وعده ثبت سریع یا تضمینی اسناد را میدهند خودداری کنند
بسیاری از مردم تصور میکنند، داشتن قبض آب، برق، گاز یا سابقه سکونت در یک ملک به تنهایی برای اثبات مالکیت کافی است، در حالی که این مدارک لزوماً دلیل قطعی مالکیت محسوب نمیشوند؛ بنابراین اشخاص باید تمامی مستندات مرتبط از جمله قراردادها، قولنامهها، مدارک پرداخت وجه، گواهیهای مربوط و سایر اسناد قابل استناد را نگهداری و در زمان ثبت اطلاعات ارائه کنند.
مزایا:
اجرای موفق طرح ثبت ادعای مالکیت املاک، میتواند تحولی ساختاری در اقتصاد و امنیت قضایی کشور ایجاد کند و تاثیر مهمی بر بازار مسکن نیز داشته باشد. در سالهای گذشته بخش قابل توجهی از معاملات ملکی به صورت غیررسمی انجام میشد و همین موضوع، زمینه سوءاستفادههای فراوانی را فراهم کرده بود، فروش یک ملک به چند نفر، جعل اسناد، معاملات معارض و کلاهبرداریهای ملکی از جمله مشکلاتی بودند که به دلیل نبود ثبت رسمی و شفافیت کافی رخ میدادند. بنابراین با حذف سند عادی، بخش زیادی از پروندههای رفع تصرف و اثبات مالکیت در قوه قضاییه برچیده میشود چرا که وقتی تمام املاک دارای سند رسمی و کد یکتا باشند، امکان فروش یک ملک به چند نفر یا جعل اسناد عادی به صفر نزدیک میشود.
همچنین اراضی ملی و دولتی که معمولاً با اسناد قولنامهای دستبهدست میشدند، تعیین تکلیف شده و تصرف آنها غیرممکن میشود.
از طرفی مالکان املاک قولنامهای از این پس میتوانند از ملک خود به عنوان وثیقه بانکی برای دریافت تسهیلات استفاده کنند که این امر به رونق اقتصادی کمک میکند.
معایب و چالشهای احتمالی
چالش املاک مشاعی و ورثهای: بسیاری از املاک قولنامهای، متعلق به ورثه هستند یا به صورت مشاعی خرید و فروش شدهاند. تجمیع مدارک، رضایت تمام شرکا و حل اختلافات خانوادگی ظرف ۲ سال، برای بسیاری از شهروندان عملاً غیرممکن است.سرگردانی قشر ضعیف و حاشیهنشینها: بیشترین آمار املاک قولنامهای، متعلق به مناطق حاشیهای شهرها و روستاهایی است که ساکنان آنها اطلاعات حقوقی و فناوری کافی برای کار با سامانهها را ندارند. این قشر ممکن است به دلیل بیاطلاعی، فرصت ۲ ساله را از دست بدهند و مالکیت خود را به خطر بیندازند یا علیرغم هشدارها به دلالان اینترنتی یا کافینتها پناه ببرند
هزینههای مالی سنگین برای قشر ضعیف: فرآیند تبدیل قولنامه به سند، رایگان نیست؛ هزینههای نقشهبرداری، عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال، حقالثبت و هزینههای دفترخانه و احتمالا هزینه برگزاری دادگاه، بار مالی سنگینی روی دوش خانوادههای کمدرآمد میگذارد و ممکن است آنها را از پیگیری طرح، منصرف کند.
از طرفی، تعداد پرشماری از املاک در داخل شهرها بدون رعایت اصول شهرسازی و بدون پایان کار ساخته شدهاند و برای دریافت سند رسمی ابتدا باید جریمههای سنگین کمیسیون ماده ۱۰۰ را پرداخت کنند. البته درست است که مسوولیت عدم اخذ پروانه یا مجوز ساخت بر عهده مالک است اما اغلب این افراد به دلیل توان مالی پایین، این واحدها را ساخته و برای سالهای طولانی، به همین شکل در آنها زندگی میکنند و به دلیل بار مالی سنگین، قطعا در برابر تغییر شرایط مقاومت خواهند کرد.
بنبست املاک فاقد مجوز ساخت (خارج از بافت): تا تاریخ تهیه این گزارش، توضیحی در مورد تکلیف املاکی که بدون مجوز شهرداری یا در اراضی خارج از بافت (مانند برخی ویلاها یا زمینهای کشاورزی تغییر کاربری داده شده) ساخته شدهاند، ارایه نشده است. اگر دولت به این املاک که بدون مجوز و پروانه ساخته شدهاند سند ندهد، سرمایه مردم نابود میشود و باعث ایجاد درگیری میشود و اگر سند بدهد، به نوعی تخلفات ساختمانی را نادیده گرفته است.
تعارض مالکیتها و ادعاهای همزمان: در طول دو سال مهلت تعیین شده، ممکن است برای یک ملک واحد، چند نفر با قولنامههای مختلف ادعای مالکیت کنند. بارگذاری همزمان این ادعاها، حجم عظیمی از پروندههای جدید «اثبات مالکیت» را به سمت قوه قضاییه سرازیر میکند.
چالشهای فنی و زیرساختی: ثبت ادعا در سامانه، نیازمند فایل نقشهبرداری دقیق ملک با مختصات جغرافیایی یکتا است. کمبود کارشناسان نقشهبرداری ذیصلاح در شهرهای کوچک و روستاها و هزینههای بالای آن، سرعت کار را به شدت کاهش میدهد.
از طرفی، بارگذاری مدارک میلیونها ملک در یک بازه زمانی محدود، به زیرساخت سروری فوقالعاده قدرتمند با امنیت سایبری بالا نیاز دارد. تجربه سامانههای قبلی (مانند سامانه ملی املاک و اسکان) نشان داده که ریسک قطعی، کندی و خطاهای سیستمی در فرآیندهای اینچنینی بسیار بالاست و به این ترتیب، اگر سیستم اداری کشور (سازمان ثبت، شهرداریها و دادگاهها) ظرفیت پردازش این حجم از درخواستها را در دو سال نداشته باشد، این طرح به جای حل مسئله زمینخواری، به بحرانی برای امنیت مالکیت شهروندان تبدیل خواهد شد.
اهمیت اطلاع رسانی گسترده: اگر اطلاعرسانی گسترده و مستمر صورت نگیرد، ممکن است پس از پایان مهلت قانونی، تعداد قابل توجهی از شهروندان با مشکلات حقوقی مواجه شوند، بسیاری از این افراد سالها قبل ملکی را خریداری کردهاند، در آن سکونت دارند و خود را مالک قطعی میدانند، اما از نظر نظام ثبت رسمی، هنوز وضعیت مالکیت آنان تعیین تکلیف نشده است.
از سوی دیگر، برخی پروندهها دارای پیچیدگیهای خاصی هستند، برای مثال ممکن است یک ملک طی سالهای متمادی چندین بار بهصورت قولنامهای معامله شده باشد، بدون آنکه هیچ یک از انتقالات در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، در چنین شرایطی تعیین مالک نهایی و بررسی زنجیره نقل و انتقالات نیازمند رسیدگی دقیق و کارشناسی خواهد بود.
راهاندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت، یک «جراحی بزرگ» در ساختار حقوقی و ملکی ایران است. این طرح در ذات خود گامی به سوی مدرنسازی کشور و حذف فساد ملکی است؛ اما موفقیت آن در گروی «انعطاف و دقت در اجرا» است. در غیر اینصورت، این طرح ممکن است به جای حل مشکلات، موج جدیدی از پروندههای قضایی و نارضایتیهای اجتماعی را ایجاد کند.
از بخش پاسخگویی دیدن کنید
در این بخش ایران وایر میتوانید با مسوولان تماس بگیرید و کارزار خود را برای مشکلات مختلف راهاندازی کنید
ثبت نظر